广州楼价“涨”声一片

3月初，“新国五条”横空出世，“国五条”广州市地方细则也在3月底落地。但事与愿违，广州楼市陷入“越调越涨”的怪圈。国家统计局近日公布的全国70大中城市房价数据显示，5月广州市新建商品住宅价格指数环比小幅上涨了1.5%，同比去年则大幅上涨了15.5%，广州市新建商品住宅价格再次成为全国同比涨幅最大的城市。值得注意的是，这也是广州市连续第5个月领涨全国。

而广州市国土房管局公布的数据则与国家统计局数据背道而驰，今年前五个月，广州楼价呈现出先涨后跌的态势，1月份同比上涨13.6%，环比上涨2.9%；2月份同比上涨15.1%，环比上涨2.2%；3月份同比上涨34.9%，环比上升3.2%。而4月份同比上涨18.4%，环比下降2.6%；5月份楼价则同比上升11.7%，环比下降5.9%。

点评

不少业内人士表示，广州市国土房管局发布的“均价”概念，受到区域和结构影响，更多地反映成交结构。此外，广州市按照目前的楼价快速上涨态势，政府将面临巨大的压力，因此预计政府还会出台更多的调控政策，下半年楼市可能会存在变数。

（陈齐周鹏程）

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“三限”难敌房价涨

从国五条广州细则，到近期的商品房（资料、团购、论坛）网上申报价格措施，限签、限售、限价已经成为限购后广州地方政府给楼市新添的三道“紧箍咒”，也让广州楼价变成雾里看花。

从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，房地产开发企业销售住宅必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门价格指导的新规定。广州成为继北京之后，第二个明确表示要对房价进行指导的城市。广州市“政府限价”新规，也从去年仅对豪宅盘限签限售扩大为面向几乎所有在售楼盘。

尽管广州市地方政府为楼市新增限签、限售、限价三道“紧箍咒”，但房价明降暗升态势明显。目前，不少楼盘开发商要求购房者签订阴阳合同，以房屋毛坯价报备国土房管部门以满足政府指导价，再和购房者签订装修合同，房价明降暗升。

点评

如何实现房价调控的预期效果是目前绕不开的命题，广州市房价回归理性、广州市房地产市场回归健康发展轨道亟待政府破题。 （陈齐周鹏程）

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地王频出面粉贵过面包不稀奇

这厢是史上最严厉调控政策，那厢却是一月内诞生三地王几近癫狂的土地交易市场。

从5月份开始，广州土地市场结束春节以来的冷清期，供需均开始放量，土地资源的稀缺性和房企充裕的资金共同推高了土地市场的热情。5月6日，佳兆业以18.68亿元地价并配建66800平方米保障性住房拿下白云区同宝路地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价高达25600元/平方米；5月23日，佳兆业以7.9865亿元并配建19600平方米的保障房拿下白云区梅花园地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价高达22510元/平方米；5月23日，越秀城建以24.6091亿元并配建保障性住房42000平方米拿下海珠区南洲路地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价高达34590元/平方米，加冕广州地王。

而6月18日，恒大地产高价拿下白云区沙太南路配件厂地块，再度给火热的土地市场添了一把热火。

点评

从上半年拍出的几幅高价住宅地块来看，其楼面地价均超周边二手房（房源、代理、租房）价格，“面粉贵过面包”的态势助推地块周边二手房价格攀升，而控制合理的面粉价格才是控制合理的面包价格的题中之义。 （陈齐周鹏程）

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房价差额20%个税，这回狼没来

“新国五条”最受市场关注的当属二手房交易需要征收房价差额20%的个税政策，不禁让人大呼“狼来了”。

“狼来了”引起的剧烈市场反应就是各房地产交易登记中心挤满了急着过户的市民，广州楼市3月份二手房成交量和楼价都被推到高峰。

但是在3月31日晚压线出生的广州市“国五条”细则中，二手房交易征收房价差额20%的个税政策并未细化，从4月1日开始，广州的二手房交易量相对此前出现大幅下降。

点评

业内人士称，“房价差额20%个税”的规定从目前来看可以说是“不了了之”，买家的心态也逐渐平复。近几个月二手楼交易维持高位平稳运行，主要是由于买家对于后市较为看好，有实力的买家不再观望。对于下半年的二手楼市场走势，业内专家表示主要取决于银行的信贷政策，如果信贷额度足够，相信会继续保持平稳。 （陈齐周鹏程）

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广州推出二手房资金监管，利息问题仍待探究

今年6月份，广州市国土房管局发布《关于全面开展存量房交易资金监管的通知（征求意见稿）》，未来广州市范围内已经取得房地产权证的存量房交易所涉交易资金应当全额存入存量房交易资金专用账户，并且监管银行、中介机构及从业人员都不得额外收费。

通知中规定，存量房交易资金在专用账户停留期间，不产生利息。银行方面称，若按照存入时间、存入金额将全市总交易额逐笔区分计算利息，技术上存在较大困难。另外，买方将存量房交易资金存入监管账户后，由于交易尚未完成，该笔资金的归属方尚未确定，如果生息，难以界定利息部分应归何方所得。

点评

广州市国土房管局相关人员透露，在调研的过程中，全国各大城市均已开展存量房交易资金监管工作，其中南京、济南、烟台、苏州、徐州等多个城市开展此项业务均不计息。就存量房交易资金利息问题下一步广州市国土房管局将充分听取各方意见，会同银行等机构进行深一步研究。 （陈齐周鹏程）

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公租房管理办法出台

5月1日起，《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》（下称《公租房办法》）试行，5月20日开始，涉及新旧政策过渡的5万户保障家庭将可以申请变更保障方式，至8月份，未享受过住房保障的家庭就可以新申请公共租赁住房保障。此外，据市住保办相关负责人透露，广州今年最快可在年底推出第一批公租房。

根据广州的《公租房办法》，将严格控制公共租赁住房户型标准，单套户型建筑面积控制在60平方米以下，以40平方米左右的小户型为主。以集体宿舍形式建设的公租房，人均住房建筑面积不低于5平方米。

此外，《公租房办法》还借鉴世界银行、香港、北京、上海等组织和地区的做法，在收入线标准中设置了家庭规模调节系数，使标准的设定更加合理和人性化。4人户家庭年人均可支配收入限额约为2011年城镇居民人均可支配收入（34438元）的54％，即18596元；1人户家庭年人均可支配收入限额已达到2011年城镇居民人均可支配收入的72％，即24795元。

点评

公租房降低收入标准门槛并实行动态调整，适度放宽5年内转让房产的条款规定，放宽房改房、解困房产权人申请公租房的限制，降低孤儿独立申请年龄限制是此次办法的四大变化。（陈齐周鹏程）

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海外楼盘到房博会抢地盘

“海外楼盘要翻天了！”今年6月份，广州举办的珠三角房博会上，不少人看到令人惊讶的一幕，参展的海外楼盘居然超出整个展区一半的面积。海外楼盘之凶猛由此可见一斑。

据了解，去年还寥寥无几的海外参展楼盘，今年飙升至近300个，来自美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、葡萄牙、英国、德国、马来西亚、泰国、塞浦路斯、菲律宾等十一个国家楼盘参展。许多海外楼盘展位前，金发碧眼的销售人员西装革履，热情接待买家，而这些海外楼盘低首付、送机票、享居住权等优势也确实吸引了不少想要海外投资的市民前往咨询。

实际上，紧盯海外市场的，不止有国内购房者，不少开发商都在近年以来加大海外开发的力度。今年2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块。同在今年3月，绿地集团在澳大利亚又有新进展，从加拿大Brookfield 基金手中收购了悉尼核心商区的一栋公寓楼。来自中国海外投资联合会一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、颐和等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，显然国内开发的海外战略才刚刚开始，更精彩的在后头。 （杨金霞）

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广州最大烂尾楼澳洲山庄即将复活

广州最大烂尾楼澳洲山庄的重建方案终于确定了。今年5月份，记者从广州市建委、市国土房管局及萝岗区规划国土局等多个部门获悉，有“广州最大烂尾楼”之称的澳洲山庄，让业主等待了20年后，终于确定了重建方案。根据该方案，澳洲山庄将整体拆除重建，小业主可获得优先安置。而为了避免再次烂尾，开发商的开发建设资金将纳入政府监管范围。

据了解，经过一系列工作，目前澳洲山庄已形成了整体拆除重建的盘活思路，开发商广州澳美房地产开发有限公司和合作方广州方兴房地产建设有限公司就开发建设资金纳入政府监管范围、优先安置小业主等问题分别做出书面承诺。

已经烂尾20年的澳洲山庄位于萝岗区九龙镇金坑村，占地1000多亩。该项目因建设方广州澳美房地产开发有限公司经营不善，高层管理人员携款外逃导致资金链断裂，以及房屋报建资料不全、消防验收条件不具备等原因，致使楼盘烂尾。 （杨金霞）

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上市房企十强过半为粤派房企

粤派房企有多强？今年由中国房地产研究会、中国房地产业协会等单位联合发布的《中国房地产开发企业500强测评报告》（以下简称报告）正式公布。报告显示，2012年，我国房地产行业前10强企业市场占有率从2009年的8.57%提高至2012年的12.37%，创下近年来最高点，房企分化趋势日趋明显。在前10强榜单中，万科以绝对优势傲视群雄，恒大、保利分列二、三，紧随其后的是万达、中海、绿地、龙湖、华润置地、世茂和富力。

而在今年上半年，尽管楼市面临限价限签的系列调控政策，但市场依然保持了火热的势头。不少品牌房企开新盘、推新货不断，以广州万科为例，在今年下半年将会有六个新项目入市，此外“华南五虎”也表现强势，碧桂园等房企海外项目进展顺利。或许，今年的房企大戏会更好看。

（杨金霞）

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“上山下海”旅游地产项目袭来

今年上半年以来不断涌现出来新的一批旅游地产项目被通俗地称为“上山下海”。惠州的巽寮湾、南昆山、阳江的海陵岛、中山翠亨新区的国际旅游小镇，一个个集休闲娱乐、度假居住于一体巨无霸旅游地产项目都十分引人关注。与广州的楼盘相比，位于二三线城市的旅游地产项目不限购，价格也可能只要广州的三分之一，拥有的海景、山景、温泉、高尔夫等稀缺资源确是广州有钱也买不到的。因此旅游地产的火爆程度也可想而知。

从5月份开始，各大房地产网站的首页都会有阳江海陵岛两大房地产项目敏捷黄金海岸和恒大海上夏威夷的免费滨海一日游看楼团的广告。参加的买家可以赏海景、品海鲜、看楼盘，吸引了不少市民报名参加。恒大在该区域的首个度假大盘恒大海上夏威夷，从亮相之初便备受社会各界的广泛关注，发展商称，销售中心平均每天接待千名访客。而敏捷黄金海岸项目也表示，目前已经有近万人到场参观。而就价格而言，敏捷黄金海岸宣称首付最低六万元就可以买房，而恒大海上夏威夷项目号称5380元/平方米起。因此，买家对旅游地产的热情也空前高涨度假产品热情高涨。而海陵岛的旅游地产项目仅仅是整个广东大珠三角旅游地产一片欣欣向荣的一个缩影。

点评

海景、温泉、负离子这些在大城市人看来十分珍贵的稀缺资源，到二三线城市花几十万元买套旅游地产小公寓一下子就变得唾手可得。不过，买家想享受生活可以大胆出手，如果只有单纯的投资目的，想赚快钱，则得三思。 （谢蔓）

上半年营销事件盘点

买别墅送洋房使用权买房子，送什么？送一套洋房怎么样，礼够大吧？在房地产界，购房送优惠，送物业管理费等等也很常见，而今年5月份，位于广佛交界处的颐和·世界岛II高端江景别墅，举行了“买别墅送洋房”的优惠活动，成功认购指定的H型别墅，即可享受180平方米四房两厅江景大洋房的长期使用权，此洋房为颐和盛世在售洋房，折合成市场现价超过百万元。活动推出后，不少购房者都表示感兴趣。“买一套送一套，感觉很划算，而且特别适合一些大家庭。洋房用来做投资也很合适。” （杨金霞）碧桂园马来西亚金海湾“全民营销”

今年上半年，碧桂园在马来西亚推出首个海外项目，并将目光聚焦在国内的度假买家群体，为吸引客户资源，碧桂园采取了“全民营销”的策略，发动全国的销售团队推介该项目，8000名碧桂园员工的内部宣传攻势席卷全国。同时，碧桂园还采取了“旅行看楼团”的形式，利用补贴团费，组织了大批买家“自掏腰包”前往马来西亚、新加坡实地考虑，巧妙的营销策略收到了奇效。 （陈齐）雅居乐剑桥郡“声光电”推销豪宅

相信热衷电子产品的“技术宅”们对苹果、微软等科技公司的新品发布会并不陌生，屏幕上各种新奇玩意加上乔布斯们的激情解说，总能抢到不少眼球。如今，这一有意思的营销方式也出现在了楼盘营销上。

近日，一场融合炫酷高科技手段以及新颖展现手法的房地产新品发布会在雅居乐剑桥郡国际文化中心上演。雅居乐剑桥郡全新临江组团“剑桥汇”通过这场震撼视觉、听觉、触觉的感官盛宴，正式揭开面纱。该场发布会开创了广州房地产新品推介的先河，被评价为“炫酷程度可媲美乔布斯的苹果推介会”，引入目前国际上最前沿、最新颖的立体三维全息影像技术，制造出超逼真的“裸眼3D”效果，让与会者身临其境。 （陈齐）楼市掀起大黄鸭热

前一阵，大黄鸭驾临香港，引爆了一阵大黄鸭热。试问谁不爱萌物？恰逢“六一”儿童节，不少楼盘都打起了“大黄鸭”的主意。碧桂园、时代地产等旗下楼盘，都推出相应的“大黄鸭”亲子活动，除了可以观赏大黄鸭，还有各种互动活动，比如时代南湾就设置了户外游戏区，用《射击大黄鸭》、《小鸭寻鱼》检验观察力；或者加入《艺术彩绘》的行列，为小鸭子画新装，新颖又好玩。这当然也吸引了众多有购房需求家庭的注意，还有家庭甚至就为了一睹大黄鸭风采，这让楼盘们的确赚够了人气。尽管这些大黄鸭们后来被指山寨，但也难为了这些楼盘的策划们，想个新点子多不容易啊。 （杨金霞）万科推行“全民运动”